ÇATISIZ İŞYERİ KİRALARINDA KİRA ARTIŞ ORANI NEYE GÖRE HESAPLANIR ?

I. Konut – Çatılı İşyeri – Çatısız İşyeri Ayrımının Hukuki Önemi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerini iki ana rejime ayırmıştır:

• Genel kira hükümleri (TBK m. 299 vd.)

• Konut ve çatılı işyeri kiraları (TBK m. 339 vd.)

Bu ayrım, kanunun emredici hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağını belirler. Zira TBK m. 344’te düzenlenen kira artışına ilişkin sınırlama, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından öngörülmüştür.

Dolayısıyla bir kiralanan yerin çatısız işyeri niteliğinde olması halinde, TBK m. 344 doğrudan uygulanmaz; kira artışında sözleşme serbestisi ilkesi esas alınır.

II. TBK m. 344’ün Uygulama Alanı ve Sınırları

TBK m. 344 uyarınca;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Ancak bu hüküm, kanunun sistematiği gereği yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için emredici niteliktedir. Çatısız işyerleri bu özel koruma rejiminin dışında bırakılmıştır.

Bu nedenle, çatısız işyeri kiralarında kira artışı;

• Sözleşmede belirlenen artış hükmüne,

• Böyle bir hüküm yoksa genel hükümlere ve dürüstlük kuralına

göre değerlendirilir.

III. Sözleşmede Kira Artış Hükmü Bulunması Halinde Uygulama

Çatısız işyeri kiralarında en sık karşılaşılan durum, sözleşmede artış oranının TÜFE (12 aylık ortalama) veya benzeri ekonomik endekslere bağlanmış olmasıdır.

Bu halde;

• Taraflarca kararlaştırılan artış oranı geçerlidir,

• TBK m. 344’teki üst sınır doğrudan uygulanmaz,

• Hakim, sözleşme hükmünü esas alarak kira bedelini belirler.

Ancak sözleşmedeki artış hükmünün belirsiz, çelişkili veya muğlak olması halinde, yorum yoluyla kiracı aleyhine genişletici bir uygulama yapılamaz.

IV. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesi Kararı Işığında Değerlendirme

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2025 tarihli, 2025/463 Esas – 2025/621 Karar sayılı ilamında; çarşı içerisinde yer alan, çatılı işyeri vasfı bulunmayan stantlar bakımından kira artışına ilişkin önemli tespitlerde bulunulmuştur.

Kararda özetle;

• Kiralanan yerin çatısız işyeri niteliğinde olduğu,

• Bu nedenle TBK m. 344’ün doğrudan uygulanamayacağı,

• Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış oranının açıkça TÜFE (12 aylık ortalama) olarak belirlendiği,

• Bilirkişinin hesaplamayı bu sözleşme hükmüne göre yapmasının yerinde olduğu

kabul edilmiştir.

Daire, her ne kadar bilirkişi raporunda TBK m. 344’e atıf yapılmış olsa da, hesaplamanın sözleşmesel artış hükmüne dayanması nedeniyle bunun sonuca etkili olmadığı sonucuna varmıştır.

Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan “çatısız işyerinde TBK 344 uygulanır mı?” tartışmasına açık ve net bir yanıt vermesi bakımından önemlidir.

V. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Çatısız işyeri kiralarında kira artışı bakımından en sık yapılan hatalar şunlardır:

1. Her işyeri kirasına TBK m. 344’ün uygulanacağı varsayımı

2. Kiralananın fiili niteliği araştırılmadan “çatılı işyeri” kabul edilmesi

3. Sözleşmedeki artış hükmünün göz ardı edilmesi

Oysa her somut olayda;

• Kiralananın fiziki ve hukuki niteliği,

• Sözleşme hükümleri,

• Tarafların iradesi

birlikte değerlendirilmelidir.

VI. Sonuç

Çatısız işyeri kiralarında kira artış oranı;

• TBK m. 344 ile sınırlı değildir,

• Esas olarak sözleşmede kararlaştırılan artış hükmüne göre belirlenir,

• Sözleşmede açık bir düzenleme varsa bu hüküm geçerlidir,

• Belirsiz veya muğlak artış hükümleri kiracı aleyhine yorumlanamaz.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda değinilen kararı, uygulamada tereddüt yaratan bu konuda yol gösterici nitelikte olup, çatısız işyeri kiralarında sözleşme serbestisinin esas olduğunu bir kez daha teyit etmektedir.

Av. Hüseyin TAŞ